Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Gayrimenkulünüzü aldığınız tarihten itibaren 5 yıl (60 ay) geçmeden sattığınızda doğan vergi yükümlülüğünü (Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) güncel Yİ-ÜFE verileriyle hesaplayın.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu'nun Mükerrer 80. maddesi uyarınca, gayrimenkullerin (konut, arsa, iş yeri vb.) iktisap (edinme) tarihinden başlayarak 5 (beş) yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar, "Değer Artış Kazancı" olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabidir.
Önemli Kural: Eğer gayrimenkulünüzü satın aldığınız tarihten itibaren 5 tam yıl (60 ay) geçtikten sonra satarsanız, elde ettiğiniz kâr ne kadar olursa olsun vergi ödemezsiniz.
Vergi Nasıl Hesaplanır? (Enflasyon Düzeltmesi)
Devlet, gayrimenkulünüzü sattığınızda elde ettiğiniz "görünürdeki" kârın tamamını vergilendirmez. Enflasyon kaynaklı fiyat artışlarını kârdan düşerek, sadece reel (gerçek) kazancı vergilendirir. Bu işleme "endeksleme" denir.
Evin alış fiyatı, satış tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) oranına göre bugünün parasına güncellenir.
Ortaya çıkan brüt kârdan, o yıl için devletin belirlediği İstisna Tutarı düşülür (Örn: 2024 için 87.000 TL).
Satış sırasında ödediğiniz tapu harcı ve (varsa) konut kredisinin satış tarihine kadar ödenen faizleri matrahtan düşülür.
5 Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?
Süre hesabı için temel kural tapu senedinin üzerindeki tarihtir. Ancak bazı özel durumlarda bu tarih değişebilir:
- Kooperatif Evleri: Tapu henüz çıkmamış olsa bile, evin size teslim edildiği ve fiilen kullanmaya başladığınız tarih (elektrik/su aboneliği ile ispatlanmalı) başlangıç sayılabilir.
- Topraktan (İnşaat Halinde) Alımlar: İnşaat tamamlanıp iskan (yapı kullanım izni) alındığı veya evin fiilen teslim edildiği tarih esas alınır.
- Cins Tashihi: Arsa tapulu bir yerin kat mülkiyetine geçmesi gibi durumlarda, ilk iktisap tarihi değişmez; yani süre sıfırlanmaz (bazı istisnai Yargı kararları mevcuttur, uzman görüşü alınız).
Vergiden Tamamen Muaf Durumlar
- • Miras (Veraset): Miras yoluyla kalan mülklerin satışından doğan kazançlar, süre sınırı olmaksızın vergiden muaftır.
- • Bağış (Hibe): Karşılıksız edinilen (bağışlanan) gayrimenkullerin satışında değer artış kazancı vergisi aranmaz.
- • 5 Yılı Dolduranlar: Edinme tarihinden itibaren 5 takvim yılı geçtikten sonra yapılan satışlar.
İndirilebilir Giderler
Sadece alış ve satış bedeli değil, aşağıdaki masrafları da kârdan düşerek daha az vergi ödeyebilirsiniz:
- Satıcı olarak ödediğiniz Tapu Harcı (%2).
- Konut kredisi kullandıysanız, satış tarihine kadar bankaya ödediğiniz faizlerin toplamı.
- Emlakçı komisyonu (fatura ile belgelendirilmeli).
Beyanname ve Ödeme Zamanı
Eğer hesaplama sonucunda istisna tutarını aşan bir kâr elde ettiyseniz;
Ne Zaman Beyan Edilir?
Satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayı içerisinde (1-31 Mart) beyanname verilir.
Nasıl Ödenir?
Gelir vergisi iki eşit taksitte ödenir:
1. Taksit: Mart ayı sonuna kadar.
2. Taksit: Temmuz ayı sonuna kadar.
Nereden Yapılır?
Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden online olarak kolayca beyanname verebilirsiniz.
Yıllara Göre İstisna Tutarları
Aşağıdaki tabloda yer alan tutarlar, ilgili yıl içerisinde elde edilen değer artış kazançlarının gelir vergisinden istisna edilen (vergiden düşülen) kısımdır. Satış hangi yıl yapıldıysa, o yılın istisna tutarı uygulanır.
| Takvim Yılı | İstisna Tutarı (TL) |
|---|---|
| 2026 | 150.000 TL |
| 2025 | 120.000 TL |
| 2024 | 87.000 TL |
| 2023 | 55.000 TL |
| 2022 | 25.000 TL |
| 2021 | 19.000 TL |
| 2020 | 18.000 TL |
| 2019 | 14.800 TL |
| 2018 | 12.000 TL |
| 2017 | 11.000 TL |
* Veriler Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından her yıl yeniden değerleme oranına göre belirlenir.